在美國有房產，不住在美國需要報稅么？

非美國稅務居民(即過去一年在美國居住少於183天或過去三年累計加權少於183天的情況，比如中國大陸居民)在美國購置房產用於自住或給在美國求學的兒女或親戚居住的情況，是無需申報美國個人所得稅單的( Form 1040 或Form 1040NR)。 如果您將美國的不動產用於出租，產生租金收入的話，那么需要關注以下問題。

首先在稅務處理方面有兩種處理方法。

第一種，不申報租金收入不報個人所得稅單。

這種情況下，租金收入的30%需要上繳美國國稅局(IRS)。如果委托房屋中介代收租金，中介則有義務代扣代繳收入的30% 上報給IRS。如果沒有中介，屋主有義務自行上繳租金收入的30%。總之，不申報個人所得稅單(Form 1040 - Nonresident)的情況下，30%的租金收入需要上繳到美國國稅局。

第二種，申報租金收入即申報個人所得稅單(Form 1040NR – Nonresident)。

此種方式可以在租金收入中抵減房產稅，貸款利息，修理費用，折舊費用，會計師申報費用等所有相關費用，還可以抵減personal exemption (2017 年為$4,050, 2018年目前已經取消personal exemption, 因此抵減數額比往年降低$4,050)。如果所有費用加起來超過租金收入，那么不僅當年不用繳納任何所得稅金還可以累計虧損在將來出售資產時抵減增值利潤。

現實情況是理性的屋主都應該選取第二種方式，在這種方式計算下，當年虧損的情況占一定比例 (因為計提折舊，個人居民住房一般按照27.5年折舊)，這些都可抵減將來的收入。當然選取第二種方式的話，需要找CPA 協助辦理兩件事情，第一是填報Form W-8ECI 表格，然後交給房屋中介說明此項房產收入屬於美國交易相關收入，屋主將來會自行申報稅單從而避免30% 租金收入被代扣代繳。第二是填報Form W-7 表格申請美國稅號 (US Tax identification number)，稅號是繳稅和退稅的唯一身份識別方式，所以至關重要。非稅務居民的納稅截止日是每年6月15日，也可延期6個月到12月15日。

此外，如果房屋擁有者之後有移民美國的計劃，那么將來作為美國稅務居民是需要每年按時申報個人所得稅的。房屋的地產稅，貸款利息，貸款保險金等都可以沖減個人收入從而降低稅負。至於報稅是否麻煩，這個需要結合個人情況而定。通常來講，屋主只要提供全年租金及支出明細金額，會計師無需檢查每一項收入憑證及支出憑證，個人平時做好收入支出明細表即可。如果將來沒有移民稅務籌劃的訴求，那么僅報美國租金收入稅表很簡單，和注冊會計師做好配合溝通就可以了。

美國報稅基本步驟

01、收集准備納稅所需的必要信息

收集准備納稅所需的必要信息。從雇主或者前雇主那裏獲得的稅務相關文件，包括W2表格，財產稅、學校稅、部分利息、可扣除費用(例如醫療或者工作時的相關作用)的收據以及其他的文件。

一般受薪雇員可以拿到W2表，獨立承包商則會拿到1099-MISC表。一般在1月31日之前都能收到W-2或1099-MISC表格，如果在2月15日之前還未收到相應的表格，可聯系美國國稅局解決。

02、確認需要申報的表格

由於美國的稅法複雜，往往會有好幾張不同的申請表格適合您(但每張表格的計稅規則有差別)，因此為了不過多的繳納稅款，最好選取合適的表格填寫，如果對於填寫哪些表格仍不確認，可以去國稅局的官網查詢，也可以咨詢專業代理機構或會計師。一般可申請提交稅款的表格為1040EZ、1040A、1040。

其中由於1040EZ和1040A不能申請逐項扣除，所以一般美國納稅人都是通過填寫1040表格，獲得更大的稅務減免，當然表格填寫的內容也更複雜一些。

03、計算獲得調整後收入

在報稅過程中，政府允許從納稅中扣除某些免稅的項目，包括醫療保險費，車輛登記費，搬家花費，學生貸款利息等項目，同時需要提供相應的收據、票據或者付款單，來證明這些項目是合法扣除。最終，從去年的收入中，扣除這些免稅項目，即為調整後的總收入。

04、計算稅額

計算稅額過程中可分為應納稅額、免稅額、減稅額、其他應納稅額和已支付的稅額等。首先，將所有填寫的應納稅額相加，扣除免稅部分和減稅部分，包括外國稅收減免，住宅能源優惠等項目獲得總的應納稅款。

在列出本年支付過的其他有關稅種和已經繳納過的稅款等已納稅款後，如果應納稅款大於已納稅款，則需計算欠稅額;如果已納稅款大於應納稅款，則需計算退稅額。

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