海外資產配置，日本房產何以成為投資、宜居雙優之選

新冠肺炎病毒席卷全球，疫情的持續蔓延與發展，直接導致了眾多公司因收支不平衡而破產，許多員工也因此失業在家沒了收入來源。為抵抗經濟貿易環境的不確定性，為規避單一資產貶值帶來的縮水效應，配置避險資產已被眾多投資者提上日程。其中，日本房地產吸引了眾多投資者的目光。為什么日本房地產可以脫穎而出受到投資者的青睞?接下來就讓我們一起去看一看。

日本房產為什么值得投資

日元為國際避險貨幣

日元是國際上公認的避險貨幣。每當有貿易緊張和經濟不確定的局勢發生，避險資產便會出現上漲，哪怕是在疫情面前也同理。

2008年金融危機，日元上漲20%

2010年歐債危機，日元兌歐元大漲10%

2020年3月9日，受美聯儲緊急降息影響，日元兌人民幣彙率漲破6.8

日元彙率上漲直接拉動房產增值，收到的房租現金流也會更多，購置日本房產配置日元資產，是一種有效的避險理財方式。

日本房價穩漲不斷

根據東日本不動產流通機構的統計數據顯示，在疫情最為嚴重的2月份，東京二手房成交單價上漲2.8%，房產價格大致在54.76萬日元/平米(約為3.6萬人民幣)。

日本經濟發達，法律健全，房價無水分，持續穩步上升。在危機面前，房產市場最為抗跌。人們投資房產大多考慮的是長遠投資，投資者不會因為危機來臨馬上賣掉，只要需求充足，整個市場就能保持穩定，投資者們也不會因為短期波動而擔心。

日本房產為永久產權，永久產權的最大優勢就是通過長期持有，在經濟發展紅利與房價增長中使自己實現收益最大化。

日本房產前景樂觀

有關數據顯示，日本高GDP區域的房產，房屋出租率可達90%或以上，收益回報有保障。

以東京住宅為例，東京住宅價格相當於北京的7成左右，投資成本較低且回報率相對穩定，不算房屋升值率，東京的長租回報比基本在5-6%之間，短租回報率穩定在7-8%之間。而對於地段較好的民宿，可以達到10%的收益。

日本房產的高含金量還體現在它的市場前景，日本國際化程度高，是熱門的旅行、移居、留學城市。此外，奧運會、世博會、G20、夢洲賭城等國際項目齊聚日本，都將推動日本房產的保值增值。

日本為什么適宜居住

日本是最安全的國家之一

據《經濟學人智庫》發布的《2019年全球城市安全指數》，從數碼安全、醫療安全、基礎建設和人身安全等四個方面，比較全球60個城市的安全性。日本東京連續三年蟬聯第一，得分高達92分，日本大阪排名第三。

醫保系統非常健全

日本是世界上為數不多的全民醫保的國家之一，在日本居住的居民(包括外國人在內)都享有加入國民健康保險的權利。加入國家健康保險的居民，自己只需負擔30%的醫藥費，其餘70%都由政府承擔。而兒童則享有免費醫療制度(在部分地區已經實施)，70-75歲之間的老人個人承擔費用為20%，75歲之後的老人個人承擔費用僅10%。

不僅如此，日本在醫療設施上非常健全，其發達的醫療技術位居全球前列，人均病床數量為世界第一，分級診療制度讓整體醫療服務更為平衡。在此次疫情面前，日本政府則更為人性化，有不幸感染上新冠肺炎病毒的人們看病全免費，這為許多因感染病毒而不得不停止收入來源的家庭帶來了些許安慰。

日本教育全免費

日本教育體系也非常健全，兒童上學到大學畢業，均實施免費政策，家庭不需要承擔太多教育花費。

日本政府對教育非常尊重，日元上印有教育家、科學家、資本家和文學家，多種多樣的知識背景，反映出整個國家對教育的重視。且在以往的20年裏，日本一共拿下了19個諾貝爾獎，由此可以一窺，日本教育對人才的培養是非常突出的。

日本房產應該如何投資

1、注意“淨稅前收益率”

在日本各地都可以找到稅前淨收益率從6%到12%的房產，具體取決於地點。東京中心的房產通常為4%至5%，外郊區的房產最多為6.5%。請記住，在東京稅前淨值超過6%的任何物業都可能具有吸引力較小的特征，例如沒有電梯的四到五層樓，或者距離最近的火車站或巴士站有長達15分鍾的步行路程(這種房子普遍售價偏低)。川崎、橫濱或千葉地區(成田機場所在地)等衛星城市，可能會發現收益率接近8%至9%的稅前淨額。請注意日本房地產商所掛的是“淨收益”而不是“淨稅前”。此收益率不包括購買成本(房地產經紀人費，購置稅，法律和注冊費，買方代理費或保險費)，這些費用可能達到購房價格的15%至20%。收益率也可能不包括物業經理收取的總租金收入的5%至6%。

2、經檢查後房屋狀況良好的房子

目前為止，日本的住宅中，一戶建在25年，或者公寓在30年左右的時候會被判定為房屋價值為0，但二手房如果能保持一定的品質，也會給予積極的評價。在購買住宅時，無論是新房還是二手房，都會委托專家對其進行住宅診斷，以確認房屋狀況。入住以後也需要進行適度的檢查，對今後維持建築物的價值也非常重要。房屋檢查關鍵在於“客觀性和第三方性”。“房屋檢查員和房地產商之間的粘合”是現階段業界的一個大問題，買賣雙方都不能自行選擇房屋檢查員，只能選擇房地產商介紹來的。因為，房地產商和房屋檢查員已經成為工單和保險方之間的關系。

3、選擇城區改造區域

就租賃現金流而言，日本房地產市場是一個非常龐大，活躍和健康的市場。過去幾年中，頂級地區的房價也在很長一段時間內首次上漲。為了迎接全面的人口減少，少子化高齡化社會，從現在開始，日本1740個地方政府中的384個地方政府實行“緊縮&網絡政策”來縮小城市。簡單來說，就是在一定程度上保持人口密度，防止行政效率的惡化，保持市民生活的便利性。如此一來，將會對房地產的資產價值產生很大的影響。起決定性作用的是金融機構的評估，金融機構對城區改造區域內的地價擔保評估，區域外的不能評估，那么不可避免的會出現兩者的資產性的差額。所以購房前，應當查一查當地政府是否有這項計劃。

4、距離車站近是第一要素

無論是購買還是租賃，房子距離車站的距離越短越好。據東日本不動產流通機構的數據顯示，2013年在東京都心7區(中央區、千代田區、港區、新宿區、涉穀區、品川區、目黑區)，距離車站每多1分鍾路程，二手房成約單價就會低8000日元/平米。而在2017年，是低了16,000日元/平米。

這種傾向在大都市的近郊也是一樣的。無論是都心還是郊區，車站前以及車站附近的房子都更保值。日本年輕人對房屋大小不太在意，但是上班和買東西等生活便利性是優先考慮的要素。

風險提示：海外房產信息由開發商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。