在英國買房，如何幫子女合理避稅，發揮“父母銀行”最大化?

去英國留學、工作的中國人越來越多，租房買房的需求也不斷擴大，而對於有足夠經濟實力的家長來說，與其讓房租“吃掉”成年子女月薪的一半，幫助他們購置自己的住房或許是一種合適的選擇。那么，如何選擇購房方式才能最大化發揮“父母銀行”的效果呢?

英國律所Payne Hicks Beach合夥人Rosamond McDowell分析了這一情形下的四種購房手段：

(1)父母向子女提供購房現金;

(2)子女向父母貸款購房;

(3)由父母直接購買，或通過聯合按揭貸款購買;

(4)通過信托基金購買;

其中牽涉到三種稅：

土地印花稅(SDLT)

印花稅(SDLT)是對經濟活動和經濟交往中設立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。2016年4月，英國印花稅新政實施，在英國購買房產，成交時必須向稅務局繳納印花稅，買賣交易才能最終獲政府認可。

英國目前土地印花稅的起征點是12.5萬鎊，而首套房購買者(全球首次購買)則以50萬鎊為界：對於價格低於50萬鎊的房產，其中1-30萬鎊部分免稅，30萬鎊以上的部分按5%繳納印花稅;對於價格高於50萬鎊的房產，則按一般情況繳稅，不享受減免。

因而如果以子女的名字直接購買房產，可以享受首次購房者的印花稅優惠，而采用第三種方式，不僅無法享受優惠，由於父母一般擁有一套自住房，為子女購買的房產還有可能被認定為二套房，被征收3%的額外印花稅。

資本利得稅(CGT)

資本利得稅是對出售資產所得收益征收的稅金。只要房產在英國，無論是個人還是公司都會涉及到這項稅費。子女以個人名義購房，只要這套房是他們的自住房，在轉手出售時便可以免除資本利得稅。如果是父母代子女購房，房產轉手時房價增值部分需要被征收資本利得稅。

綜合以上因素，父母幫助子女買房時最有效的避稅方式當屬“現金紅包”。不僅可以躲開了額外印花稅，還可以有效規避遺產稅，或者降低遺產稅的比例。

如果父母希望對購房資金有更大的掌控度，可以以子女的名義設立信托基金，委托托管人為子女購房或讓子女向信托基金貸款購房。只要父母不在信托設立的七年內去世，這筆基金便不會進入遺產稅征收范圍。

信托基金在設立之時及之後每隔十年需要經過遺產稅審核，數額低於起征點即無需繳納遺產稅。在印花稅和資本利得稅方面，通過信托購買與子女直接購買所面對的情況是相同的。

遺產稅(IHT)

遺產稅是以被繼承人去世後所遺留的財產為征稅對象，向遺產的繼承人和受遺贈人征收的稅。第一種父母向子女提供“現金贈予”的方式可以有效降低父母留給子女不動產價值，規避遺產稅。

如果父母贈予子女現金後的七年之後仍然健在，那么贈予的財產將不用繳納任何遺產稅。不過，若父母在贈予現金後的七年之內去世，這筆資金仍然將被納入遺產的計算范圍內。將根據年數不同征收一定比例的遺產稅。

父母向子女提供購房貸款，或直接代子女購房，那么貸款資金或房產都將算作父母名下的不動產。如果算上其它類型的遺產，總額超過英國遺產稅起征點(目前為32萬5千鎊)，那么子女需要按照40%的稅率對超出部分繳納遺產稅。

英國購房流程解析

1、買家支付購房預定金，一般2000—5000英鎊不等，並填寫房源預定表。

2、買家提供相關資料給律師用於AML(Anti-Money Laundering 反洗錢)審核，資料包括：1護照;2住址證明(近三個月的水、電、煤氣、網絡寬帶的任何一個賬單(發票)，上面有購房人的姓名和住址);3近三個月的銀行流水賬單，賬戶餘額足夠交納首付款，需解釋資金來源。

注：如果夫妻二人聯名購買，均需分別提供上述三個資料。

3、律師見證或委托認證所提供的資料，買家簽署律師委托協議。

4、律師解釋購房合同，買家簽署購房合同。

5、買家支付首付款到律師監管賬戶，律師完成合同交換工作。

買賣雙方合同交換後，購房前期工作結束，買家等待房屋交付，房屋正式交付前律師會通知您結清購房尾款，交納購房印花稅以及辦理房屋登記的雜費。整個購房過程中，律師會代表您全權辦理所有相關手續，直至您拿到房屋登記證明。

風險提示：海外房產信息由開發商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。